Een huis bouwen? Skip die projectontwikkelaar!

Steeds meer gemeentes ontdekken particulier opdrachtgeverschap bij het bouwen van huizen. Een nieuwe markt dient zich aan voor architecten, die heel direct bij de meest aparate en bijzondere woonwensen betrokken worden en zich dienstverlenend moeten opstellen. Architecten en bewoners spreken zich uit over deze nieuwe manier van bouwen zonder traditionele projectontwikkelaars.

Olof van der Linden, architect in Almere, besloot zich toe te leggen op particulier opdrachtgeverschap toen bleek dat er in zijn stad weinig andere mogelijkheden waren om betaalde opdrachten binnen te halen. Van der Linden : "Bij de kavelwinkel in Almere kon je je presenteren en mensen aanspreken die een architect zochten. Ik ben vier keer geweest en heb er in totaal drie serieuze opdrachten uit gehaald."

Tijdens de ontmoetingen merkte Van der Linden dat er heel andere trends leven dan wat de woonmagazines en projectontwikkelaars ons vertellen: "Vraag naar jaren dertig-woningen? Helemaal niet. Er is vraag naar Miami Vice-woningen en Hans en Grietje-woningen. Mensen hebben allerlei bijzondere ideeën in hun hoofd. Daarom is dit werk ook zo leuk. Samen realiseren we die droom."

De grote kunst is geld verdienen aan de samenwerking met wispelturige ‘amateurs'. Van der Linden: "Het zijn leken, met alle respect. Ze komen met knipsels uit tijdschriften van villa's van een miljoen euro terwijl ze maar drie ton te besteden hebben. Of ze hebben juist helemaal géén duidelijk idee en komen later met iets. Ondertussen blijven ze van gedachten veranderen. Ga er vooral niet vanuit dat het schetsontwerp uiteindelijk gebouwd gaat worden."

Van der Linden probeert de grillen van de opdrachtgever in goede banen te leiden, en meerwerk te voorkomen, door zich zakelijk op te stellen. Concurrerend blijven met catalogusbouwers doet hij door elke keer bij zo'n zes aannemers offertes aan te vragen om "de juiste tandem" te kunnen samenstellen. Zijn begeleidingsproces heeft hij onderverdeeld in zeven fases. Bij de start van elke nieuwe fase kan de opdrachtgever ideeën veranderen, niet eerder. Van der Linden: "Ik doe best veel werk pro deo om de opdracht binnen te halen. Maar uiteindelijk moet het rendabel zijn. Als ik de bouwkosten niet goed inschat, komt uiteindelijk de werkvoorbereiding van de aannemer op mijn bordje."

Bouwheer 2.0

Nergens in Nederland worden meer vrije kavels verkocht dan in Almere. (Van de kopers van nieuwe huizen in Almere is 33 procent particulier opdrachtgever.) Dat komt volgens programmamanager Particulier Opdrachtgeverschap Irene van Exel doordat Almere zo'n nieuwe stad is, amper veertig jaar geleden opgetrokken uit de zeebodem. De gemeente heeft veel meer grond in eigendom dan andere gemeentes, en bepaalt zelf wat ermee gebeurt.

Sinds wethouder Adri Duivesteijn in 2006 een lans brak voor particulier opdrachtgeverschap, is het snel gegaan. De stad heeft inmiddels zo'n 1.600 vrije kavels verkocht in Homerus Kwartier, Noorderplassen West en Nobelhorst, bonte wijken met een minimum aan betuttelende welstandsregels.

De trend is onmiskenbaar. Van Exel: "Het is absoluut een nieuwe markt voor architecten, maar het werk is veel breder dan alleen ontwerpen. Je bent adviseur, je moet het bouwproces en de techniek kennen, zelf de constructeur regelen èn aansturen, de aannemer selecteren en de aanneemsom uitonderhandelen. Je bent meer bouwheer dan ontwerper."

Van Exel's functieschets van de ‘bouwheer 2.0' herkennen we in het verhaal van Marielle van Koppen. In het Drentse Koekange hadden Van Koppen en haar partner een perceel gekocht van 7000 m². De lange kant van het driehoekige perceel lag evenwijdig aan het spoor. Daar moest een traditionele, schuurachtige woning verrijzen die dienst zou doen als woonhuis èn hondenpraktijk -inclusief ontvangstruimte voor bezoekers. Verder wilde Van Koppen "zittend in bad over de weilanden kunnen uitkijken". Noem het origineel, of veeleisend. Geen projectontwikkelaar die er brood in ziet.

Van Koppen: "We hadden eerst zelf iets getekend. Dat ontwerp werd afgekeurd door de welstandscommissie. We moesten op zoek naar een goede architect. Maar hoe vind je die? Daar is helemaal geen loket voor. Je kiest al snel voor degene met de beste website, maar dat leek ons niet verstandig. Toevallig had ik een huis in Zoetermeer gezien. Dit bureau had ook een heel bijzondere snackbar ontworpen, een doos die openklapt. Voor dat ontwerp ben ik gevallen."

Het bureau achter de snackbar was Van der Waals/Zeinstra architekten uit Amsterdam. Van Koppen: "In elk ontwerpstadium kregen we drie schetsen, waarvan er één gekozen moest worden. Dat werkte heel fijn. Samen gaven we het idee vorm. Toen het huis klaar was, bleek het echt een droom. De eerste ochtend dat ik de woonkamer in liep, knalde de zon naar binnen. Dat noem ik nou visie. In bad hebben we het gevraagde uitzicht. De trein? Die horen we alleen als het raam open staat. De kant van het spoor is dicht en we hebben 6 centimeter dik glas."

Architect Anke Zeinstra is blij met het extra werk van particuliere opdrachtgevers zoals Marielle van Koppen. Zeinstra: "Dit is veel leuker dan het werk voor projectontwikkelaars. Natuurlijk, dat verdient beter. Maar dat vinden wij minder belangrijk. In dit soort opdrachten kunnen we ons ei kwijt omdat we direct contact hebben met heel betrokken opdrachtgevers. De valkuil is dat je werk voor niks doet. Mijn eerste ontwerp voor Van Koppen paste niet in het bestemmingsplan. Ik had het kunnen weten. De volgende keer neem ik eerste contact op met de gemeente."

Mee timmeren

In Duitsland is je eigen architect kiezen heel normaal. In België kiest 70 procent zelf een architect. Overal ter wereld is particulier opdrachtgeverschap gebruikelijk. In Nederland wordt de traditie herontdekt. Onder meer Amsterdam, Enschede, Leiden, Loenen aan de Vecht, Culemborg, Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Nijmegen verkochten vrije kavels. "Ze zijn allemaal op bezoek geweest in Almere om zich te oriënteren", aldus Irene van Exel.

Ook architect Jules Zwijsen ontdekte particuliere opdrachtgeverschap als een nieuwe markt. Zwijsen: "Ik profileer me ermee en hoop dat deze trend doorzet." Zwijsen ziet het als zijn taak de ideeënstroom van de opdrachtgever te prikkelen en "op een hoger niveau" te krijgen: "Ik zeg altijd: Laat je niet beperken! Kom maar op met die ideeën. Moodboards, krabbels, schetsen van plattegronden en plaatjes uit tijdschriften zijn welkom ter inspiratie. Soms hebben mensen alleen de plek van de wasmachine in hun hoofd. Nou, dan is dat het uitgangspunt. Ik zet alle musthaves, want to haves en no go's in een Excel-bestand."

De eerder genoemde valkuilen zijn ook bij Zwijsen bekend: "Amateurs moet je veel meer uitleggen. Het tijdspad is ook een aandachtspunt. Normaal duurt het anderhalf jaar om een huis te bouwen maar die tijd is zo voorbij. Het kost veel meer uren dan je denkt. Om bouwkosten in te schatten vraag ik altijd referenties op van andere woningen en aanbestedingen." Zwijsen, Van der Linden en Zeinstra zijn alledrie enthousiast over de persoonlijke en directe manier van samenwerken met de opdrachtgevers maar ook realistisch over de zakelijke kant ervan. Zwijsen: "Het is al met al rendabel omdat ik als zzp'er snel en efficiënt kan werken. Ik heb geen hoge overheadkosten zoals grote bureaus en kan voor een relatief laag uurtarief aan de slag."

Van der Linden: "De grootste valkuil is en blijft met een aannemer in zee gaan die de opdracht voor een te lage prijs offreert. Je snijdt jezelf in de vingers. Dat heb ik gemerkt met een aannemer die geen liquiditeit meer had en failliet ging. Het huis moest nog afgebouwd worden. De bewoners besloten het zelf te doen en ik was ineens ook werkvoorbereider, uitvoerder en aanstuurder op de bouwplaats. Op een gegeven moment stond ik ook mee te timmeren. Leuk hoor, maar toch niet helemaal de bedoeling."

recente artikelen

gepubliceerd in diverse (vak)media

“Wat gezondheid is moet iedereen zelf bepalen”

Noord-Limburg wil de gezondste regio van Nederland worden en heeft grootse plannen. Het klinkt aantrekkelijk maar een burgerraadslid uit Horst aan de Maas heeft felle kritiek.

Lees artikel »

Securityproject Melissa hackt Russische hackers

Na Deadbolt en Genesis Market werd onlangs de hackersgroep Qakbot opgerold, mede dankzij het cybersecurityproject Melissa. Arwi van der Sluijs is er trots op en vertelt.

Lees artikel »

Pfas-zaak Dordrecht zet forever chemicals op radar

Het gevaar van pfas voor de volksgezondheid is niet meer te bagatelliseren door de recente rechtszaak tegen Chemours in Dordrecht. Maar pfas is here to stay. Hoe nu verder?

Lees artikel »

Het wonder van geperst, verhit en gefilterd gras

Start-up Grassa claimt meer eiwit uit gras te kunnen halen dan de koe. Gras is niets minder dan een wonderplantje volgens directeur Rieks Smook: "Er kan zoveel méér met gras."

Lees artikel »

Moleculair bioloog over gedrag en kwantumfysica

Moleculair bioloog en therapeut Lianne Hermers gebruikt de kwantumfysica om bewustzijnskracht te ontdekken. Haar cliënten lossen mentale problemen zelf op zonder pillen.

Lees artikel »

Overvolle binnensteden hunkeren naar fresh air

Bedrijfsbussen op diesel mogen vanaf 2025 veel Nederlandse stadscentra niet meer in. Met elektrische steps, cargo-bikes en (bak)fietsen vinden monteurs hun weg in de binnenstad.

Lees artikel »

Google wil onze medische data, maar wat willen wij?

Care Studio van Google Health heeft aangekondigd in de VS patiëntendossiers te willen gaan beheren. Huisarts Huib Rutten ziet risico's: "De regie moet altijd bij de patiënt blijven."

Lees artikel »

Bouwvallig Blackpool, walhalla voor kansarmen

De Engelse badplaats Blackpool werd onlangs belachelijk gemaakt door minister Helen Wheeler. Ze bood haar excuses aan maar met financiële steun schiet de stad meer op.

Lees artikel »

Mark Soetman levert de primeur: rauw krabbenvlees

Start-up Crustalicious heeft een machine ontwikkeld die kleine krabben in zes stappen ontdoet van pcb's, zware metalen, ingewanden en schaal. Een wereldprimeur!

Lees artikel »

Meneer Parkinson gaat niet weg, maar boksen helpt wel

Parkinson dendert als een epidemie door Europa. Om het ziektebeeld te vertragen worden steeds meer bokstrainingen speciaal voor Parkinson-patiënten verzorgd.

Lees artikel »