Lara Muller stelt dat vierkante meters van een gezond gebouw meer waard zijn.
Vastgoedwereld ontdekt gezonde gebouwen
Gepubliceerd op donderdag 22 november 2018
Op 30 oktober tijdens het congres 'Gezonde gebouwen, gezonde magres' gaf Lara Muller van Blue Building Institute een presentatie over gezonde gebouwen. Een interview: "Er komt psychologie bij kijken en daar worstelt de vastgoedsector mee. Er is maar één manier. Stop met praten en begin."
Het gaat goed met Nederland… lezen we in de krant. Is dat echt zo? Veel bedrijven zijn weer even belust op winst als voor de kredietcrisis. De werkdruk loopt de spuigaten uit en depressie en burn-out grijpen om zich heen als epidemieën. Natuurlijk is het altijd een combinatie van oorzaken die bepaalt of iemand gelukkig en gezond is. Ook de gebouwde omgeving speelt een rol, dus die mag niet buiten de discussie blijven, vindt Lara Muller, mede-oprichter van het Blue Building Institute (BBI), dat de p van people centraal wil stellen in de waardepropositie van onroerend goed.
We kunnen ons allemaal wel iets voorstellen bij een ongezond gebouw, laten we zeggen een kantoorpand. De binnenkomst is al een afknapper want er zit niemand bij de receptie. De gangen zijn lang en donker, met hier en daar een haperende tl-buis. Van het benauwde binnenklimaat worden we niet vrolijk. En dan de kantoorkamers: rechthoekige schoenendozen met een deur en een raam. Hier zitten transpirerende kantoortijgers hun best te doen zonder ooit het gevoel te hebben dat er ergens nog een collega rondloopt. Smoothies worden hier niet geschonken. Voor een bakkie pleur moet je bij de koffieautomaat zijn.
Er valt een hoop te verbeteren. Wat is precies het probleem?
Lara Muller: “We brengen 90 procent van onze tijd door in gebouwen. Hoe vitaal voelen we ons daar? Volgens het RIVM is 40 procent van de beroepsbevolking chronisch ziek in 2030. Stress, obesitas, diabetes en psychische klachten zijn enorme problemen geworden. Als we die situatie een stukje kunnen verbeteren met gezonde gebouwen, pakken we veel winst, want vitale mensen zijn bepalend voor het succes van organisaties. Als we mensen gezonder en productiever krijgen, zijn de investeringen snel terugverdiend want 94 procent van de exploitatie van een bedrijf bestaat uit loonkosten.”
BBI werd gelanceerd in juni 2016 en is de Nederlandse partner van het International WELL Building Institute, dat de gezondheid van gebouwen meetbaar wil maken via een speciaal ontwikkelde certificering: de WELL Building Standard. Daar waar Breeam en LEED vooral kijken naar milieu-aspecten van een gebouw, kijkt WELL naar zaken als gebruik, HR-beleid en de integratie van gezondheid en welzijn.
Beleggers raken langzaamaan geïnteresseerd, zo blijkt uit de ontwikkelingen in de GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), een platform van 55 grote vastgoedbeleggers wereldwijd. GRESB bevraagt vastgoedeigenaren elk jaar over duurzaamheid. Gezondheid en vitaliteit van organisaties en gebouwen zaten optioneel in de vragenlijst. Vanaf 2019 vormen ze een integraal onderdeel van de vragenlijst. Volgens Muller willen pensioenfondsen straks alleen nog investeren in vastgoedbedrijven die presteren op dit vlak. Daarover zei ze bij de start in 2016: “Binnen een half jaar wil ik minimaal acht handtekeningen van vastgoedbedrijven die hiermee aan de slag gaan.”
Is dat gelukt?
“Het is maar hoe je het bekijkt. Tijdens de afgelopen Provada is het aantal BBI-partners verdubbeld. Er zijn nu vijftig Nederlandse gebouwen in de running voor een WELL-certificaat. ABN AMRO is partner geworden, net als de architectenbureau’s KCAP en MVSA. Die laatste realiseert de gebiedsontwikkeling van Sloterdijk. Dat moet de eerste Nederlandse wijk worden met een WELL-certificaat voor communities. Het moet breder dan alleen kantoren. Ahold is bezig met grote supermarkten, Vesteda met het eerste woonproject.”
U bent nu ruim twee jaar bezig. Wat hebt u geleerd over hoe u het (niet) moet aanpakken?
“In het begin benaderde ik beleggers en vastgoedontwikkelaars om vraag op te wekken naar gezonde gebouwen. Maar dit is geen lineair proces. Het is me nu wel duidelijk dat van meet af aan alle stakeholders aan tafel moeten, ook architecten, bouwers, ontwikkelaars, installateurs en eindgebruikers. Het is een circulair proces. Bij de herontwikkeling van de Bijlmer doen ze dat heel goed. Ook krakers worden daarbij betrokken. Hoe het niet moet? Een techneut en een jurist die samen een contract dichttimmeren. Als je mensen mee wilt nemen in de ontwikkeling van een gebouw, moet het ook echt over mensen gaan. Ook medici, psychologen, sociologen en antropologen betrekken we erbij.”
Wat is de belangrijkste trend in de wereld van gezonde gebouwen?
“Technologie en data: met sensoren meten van gezondheid, vitaliteit en productiviteit. Maar die discussie wordt me te simpel gevoerd. Je hangt een gebouw vol met sensoren, geeft iedereen een wearable, verzamelt een bak data en gaat leuke dingen doen. Nou… het is wel wat ingewikkelder. We moeten sowieso goed over privacy praten. Ook moeten we ons realiseren dat het meten van menselijk gedrag complexer is dan bijvoorbeeld de energieprestaties van een gebouw. Er komt psychologie bij kijken en daar worstelt de vastgoedsector mee. Ze zien het technisch. Nou, die techniek beheersen ze wel, daar hebben ze tientallen jaren ervaring mee. Dit vraagstuk gaat verder. Maar data kan natuurlijk wel helpen.”
Wat is er de afgelopen twee jaar veranderd?
“De rol van de HR-manager. Ik wilde vooral veel goede gesprekken met hen voeren. In de tussentijd zijn de ontwikkelingen in een stroomversnelling gekomen. Health is een megatrend geworden. De verantwoordelijkheid voor welzijn is verschoven van HR naar het senior management. In de GRESB-vragenlijst is gezondheid vanaf 2019 een integraal onderdeel van de standaard vragenlijst. Dat zegt wel iets over het belang van dit thema.”
Er wordt geroepen dat gezonde gebouwen meer waard zijn, en dat de mensen die erin werken gezonder en productiever zijn. Klinkt geweldig, maar als u deze claims niet kunt onderbouwen, hebt u een probleem. Hoe staat het met de bewijsvoering?
“Vanwege die 94 procent aan salariskosten op de bedrijfsexploitatie past de business case altijd. Maar goed, het klopt dat we met bewijzen moeten komen. Kijk, dat mensen vitaler zijn in een gezond gebouw, wordt nog wel aangenomen. Maar productiever? Die waarschijnlijkheid kunnen we nog niet aantonen. Wel doen we nu research in de VS, waar we kantoren vol hangen met sensoren. Het lastige is dat productiviteit van zoveel meer afhangt dan het kantoor waar je werkt. Misschien heeft iemand persoonlijke problemen, of de verkeerde baan. Maar goed, we moeten het meetbaar maken. Of gezonde gebouwen meer waard zijn? Ook dat is een aanname. We hebben nu vijftig partners in Nederland. Dat zijn er te weinig om harde conclusies te trekken, maar een eerste indicatie van Center for People & Building laat zien dat een vierkante meter 57 tot 120 euro meer waard is.”
U stelt dat gezonde gebouwen het verschil gaan maken in de war on talent. Hoe zit dat precies?
“Een gezond gebouw is een belangrijk communicatiemiddel naar medewerkers toe. Kijk naar kantoren van Google en Uber. De architectuur is onderdeel van hun merk op de arbeidsmarkt. Steeds meer grote werkgevers komen tot die overtuiging. De overwinnaars in het bedrijfsleven zullen degenen zijn met de beste mensen. Zonder gezond, gemotiveerd en productief personeel kunnen ze het vergeten.”
Wat hebt u verteld tijdens het congres ‘Gezonde gebouwen, gezonde marges’ op 30 oktober?
“Dat de hele bouwketen de toegevoegde waarde moet gaan zien en ervaren. Als we gezonde gebouwen kunnen maken mèt gezonde marges, wordt iedereen daar beter van: vastgoedfondsen, beleggers, ontwikkelaars, bouwers, werkgevers en eindgebruikers. Al die partijen kunnen individueel uitvogelen hoe het anders moet of samen het bouwproces circulair gaan inrichten en gezondheid van meet af aan meenemen in het proces. Hoe? Daar is maar één manier voor. Stop met praten en begin. The proof is in the pudding.”
