Wegzakkende woningen, een ramp in slow motion.

Funderingsproblematiek is een ramp in slow motion

Gepubliceerd op zaterdag 22 augustus 2026

Volgens de Rli (Raad voor de leefomgeving en infrastructuur) dreigen in Nederland zo’n 425.000 panden weg te zakken in slappe bodems. Zonder preventieve maatregelen en kennisborging zal het aantal gebouwen met schade fors toenemen. Frank van Lier, directeur van kennisinstituut KCAF, pleit voor een landelijk woningpaspoort, dat gekoppeld is aan de woning en na verkoop niet mee verhuist. Van Lier: “De bewustwording van het probleem moet groeien. Er komt een stevige opgave aan voor de bouwsector.”

Bodemdaling kan schade veroorzaken aan huizen, wegen, trottoirs, bruggen, rioleringen, kabels en leidingen. De gevolgen laten zich zien in heel Nederland maar met name in gebieden met zachte veen- en kleibodems in Noord-Holland, Zuid-Holland, het rivierengebied, Groningen, Friesland en Noord-Brabant. Ook de historische binnensteden van Amsterdam, Gouda, Dordrecht, Delft, Leiden en Haarlem zijn risicovol. Frank van Lier, directeur van kennisinstituut KCAF, dat de probleemgebieden gedetailleerd in kaart brengt, noemt verder specifieke wijken in  Arnhem (“Elden, Malburgen”) en Rotterdam-Zuid (“Bloemhof”).

In Bloemhof zijn de meeste huizen niet onderheid. Van Lier: “Ze zijn gebouwd op een zachte pudding en zakken recht naar beneden zolang ze niet gestut worden met palen.” In de honderd jaar oude wijk wonen zo’n 14.000 mensen. Trottoirs, straten, pleinen en huizen liggen soms wel 80 centimeter lager dan de onderheide nieuwbouw eromheen. De woningvoorraad (6.500 woningen) is voor zestig procent eigendom van de corporaties Woonstad en Hef Wonen. De overige veertig procent is in particulier bezit en vooral particulieren zitten met de problematiek in hun maag want zij moeten zelf de herstelkosten dragen. De gemeente Rotterdam kreeg al honderden klachten binnen over schimmel, klemmend hang- en sluitwerk, scheuren in muren en plafonds, wateroverlast en scheve vloeren. Van Lier: “Werk aan de winkel voor aannemers en constructeurs.”

Palenpest
KCAF is een onafhankelijke stichting die sinds haar oprichting in 2012 een sleutelrol speelt in funderingsherstel en -onderzoek, bodemdaling en grondwaterproblematiek. Met de steun van gemeentes, actie- en bewonersgroepen en een in juni 2024 door de Tweede Kamer aangenomen motie over funderingsherstel heeft KCAF zich ontpopt tot voortrekker in de strijd tegen funderingsproblemen, die steeds meer mensen raken. Van Lier: “Dit jaar hebben we van bewoners, gemeentes en corporaties al zo’n 1.500  vragen gekregen, vooral over ondiepe funderingen. We delen kennis over preventie en verbeterstrategieën met eigenaren, overheden, (af)bouwers en de maatschappij als geheel.”

Funderingsproblematiek is een ingewikkeld samenspel van tegenstrijdige belangen van bewoners (huurders, eigenaren), corporaties, gemeentes, waterschappen, banken, verzekeraars en de overheid als regisseur en subsidieverstrekker. Lange tijd werden voor dit probleem de verzamelnamen ‘paalrot’ of ‘palenpest’ gebruikt. Totdat ontdekt werd dat ook woningen met een ondiepe fundering (zonder palen) problemen met de fundering kunnen krijgen en dat rot niet de enige oorzaak is van het verzakken van woningen. Onder welke noemer het probleem ook geschaard wordt, er is één gemene deler: de woning zakt weg.  

Woningpaspoort
De specialisten zijn het erover eens dat het probleem niet per woning maar per wijk moet worden opgelost. De verschillen in perspectieven en belangen zijn namelijk te groot voor deeloplossingen. De ene bewoner heeft geld, de ander niet. Huurders hebben andere belangen dan eigenaren. De risico’s verschillen vaak per straat en per bouwblok. Je eigen huis verzakt, het huis van de buren blijft keurig staan. Soms is zelfs de situatie aan de voor- en achterkant van een woning onvergelijkbaar vanwege verschillen in bodemopbouw en grondwaterstand. Tot slot kan de sterke onderlinge afhankelijkheid tussen de openbare ruimte, de riolering en de woningen de zaak compliceren.

“Soms merk je niks tot je woning begint te scheuren”, weet Van Lier. “Wat we vaak zien is dat bewoners van niks weten en ook de nieuwe eigenaar na de verkoop geen idee heeft. Dat zou niet moeten kunnen. Daarom pleiten wij voor een landelijk woningpaspoort dat niet mee verhuist als de woning wordt verkocht. Het paspoort is gekoppeld aan de woning, niet aan de bewoner. Daar bereiken we meer bewustwording mee. De informatie die er is, is beschikbaar voor de eigenaar, wie dat dan ook is. Hoe meer informatie de eigenaar heeft, hoe beter. De overheid moet zo’n digitaal woningpaspoort ontwikkelen, KCAF kan voor de invulling zorgen. In Frankrijk wordt er ook al mee gewerkt.”

Samen leren
De Funderingscoalitie, bestaande uit Vereniging Eigen Huis, Aedes, Verbond van Verzekeraars, Nederlandse Vereniging van Banken, KCAF,  Bouwend Nederland en NHG, riep de overheid vorig jaar op werk te maken van een daadkrachtige Nationale Aanpak Funderingsproblematiek en wil dat kennis geborgd wordt. Bloemhof in Rotterdam-Zuid is per definitie een wijk waar ervaring kan worden opgedaan, stelt Maarten Kuiper van Aveco de Bondt. Dit advies- en ingenieursbureau is sinds 1980 gespecialiseerd in funderingsproblematiek en begeleidde in Bloemhof al een traject rond bodemdaling, funderingsherstel en herinrichting van de openbare ruimte (in opdracht van de gemeente Rotterdam en de woningbouwverenigingen).

Kuiper: “Bloemhof laat zien dat technische, financiële en sociale vraagstukken direct op elkaar ingrijpen. We leren hoe we een aanpak kunnen opzetten voor de rest van Nederland.” Aveco de Bondt ondersteunde het proces door technische en ruimtelijke informatie te verzamelen en te vertalen naar inzichten. Voor de openbare ruimte werden de verzakkingen, mogelijke ophogings- en reconstructiemaatregelen en effecten op de waterafvoer en bereikbaarheid in beeld gebracht.  Voor de woningen werden de staat van de funderingen, kwetsbaarheden per bouwblok en mogelijke verbetermaatregelen in beeld gebracht. Richtingen voor de openbare ruimte werden vergeleken met bouwkundige richtingen. Alle informatie werd samengebracht in een complexiteits- en maatregeltabel, die aantoont hoe problemen en oplossingen met elkaar samenhangen.

Specialistisch werk
Volgens Kuiper maakt een gecoördineerde aanpak het makkelijker om prioriteiten te stellen en moeilijke beslissingen te nemen. De geleerde lessen in Bloemhof worden gedeeld via de Nationale Aanpak Funderingen, waarin overheden, waterschappen, kennisinstellingen, corporaties en marktpartijen samenwerken om funderingsschade aan te pakken. Kennis borgen zou een van de speerpunten moeten zijn, vindt ook Kuiper. Hij staat niet afwijzend tegenover het voorstel van KCAF om een landelijk woningpaspoort in te voeren: “We weten veel te weinig over panden. Op zich is het dus goed als er meer informatie komt voor eigenaren bij aan- en verkoop, zodat je weet wat je koopt. Communiceer daarbij zorgvuldig over hoe zeker je bent van de beschikbare informatie. Of de informatie in de vorm van een paspoort of op een andere manier geborgd wordt, maakt me niet zoveel uit.”

Terug naar KCAF. De boodschap van Frank van Lier voor bouwers en constructeurs is niet ingewikkeld: “Funderingsproblematiek is een ramp in slow motion voor honderdduizenden Nederlanders. Voor bouwers en constructeurs is dit een gigantische opgave! Iedereen ziet hier werk in en terecht. Maar het is specialistisch werk. Gezien de capaciteitsproblemen en krapte op de arbeidsmarkt zullen bouwbedrijven de samenwerking moeten zoeken met specialisten. Zorg dat je klaar staat met voldoende kennis en de juiste mensen. Als je panden gaat verduurzamen, kijk dan ook wat de fundering aan kan. En als je gaat renoveren, let dan op de staat van de fundering. Je kunt niet zomaar iets gaan doen, daarvoor zijn deze problemen te complex.”