Onbewoonbaar?
Ondanks woningnood blijft de leegstand gigantisch
Gepubliceerd op woensdag 5 november 2025
De combinatie van eindeloze bezwaarprocedures en verdienmodellen van bouwers en projectontwikkelaars veroorzaakt de woningnood, weet ook Henk den Boer, voorzitter van branchevereniging OnderhoudNL. De oplossing van dit maatschappelijk probleem ligt voor de hand: snelle transformatie van de 12 miljoen geschikte vierkante meters aan leegstaande panden. Dat deze shortcut naar woonruimte niet op de politieke agenda staat, is onverklaarbaar volgens Den Boer. “Even nadenken mensen. Dit is laaghangend fruit.”
De huurdersmarkt voor studenten zit potdicht. De hoofdprijs voor de gemiddelde student is een paar vierkante meter woonruimte voor een bedrag met vier cijfers voor de komma. Zelfs antikraak wordt er nauwelijks iets betaalbaars aangeboden. Door het gebrek aan huisvesting geven steeds meer studenten hun zoektocht naar een kamer op, bleek onlangs uit een rapport van Kences, een kenniscentrum voor studentenhuisvesting. De kille cijfers spreken voor zich: Nederland komt 21.500 studentenkamers tekort.
Voor starters op de woningmarkt is de situatie net zo nijpend. Vooral jonge huizenzoekers zonder financiële steun van hun ouders komen buitenspel te staan volgens een onderzoek van Vereniging Eigen Huis. Zelfs met twee modale inkomens kunnen ze een eenvoudige eengezinswoning niet betalen. Ze stellen belangrijke beslissingen zoals gezinsuitbreiding uit. Het woningnooddrama manifesteert zich over de hele linie. Voor alle types huishoudens is het lastiger geworden om een nieuwe woning te vinden volgens het CBS. Na thuiswonende jongeren hebben alleenwonenden onder de 40 jaar de meeste moeite om een woning te vinden. Ook voor veel 55-plussers is het kommer en kwel.
Tegen deze achtergrond krijgt de huidige leegstand in Nederland een azijnzuur smaakje. Volgens de Leegstandmonitor van het CBS staat maar liefst 36 miljoen vierkante meter aan gebouwen leeg. Ruim een derde daarvan zou direct geschikt zijn voor transformatie. “Dat zijn ruim 90.000 woningen, terwijl er nu 8.800 per jaar worden gerealiseerd”, zegt Henk den Boer, die op 18 november vertrekt als voorzitter van OnderhoudNL. “De extra 79 miljoen voor de ombouw is van harte welkom, maar verdubbelt dat aantal nog niet naar de kabinetsdoelstelling van 15.000 per jaar.” Den Boer noemt transformeren van wat er al is “laaghangend fruit”.
Wat had OnderhoudNL gehoopt dat er in de Miljoenennota zou staan over leegstand?
“Nou kijk, dat aantal van 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar wordt bij lange na niet gehaald om uiteenlopende reden. Je zou denken: pak aan wat er al is. Transformatie is namelijk dubbele verduurzaming: behoud van de in beton en stenen opgeslagen CO? en beschikbaarheid van de infrastructuur die er al ligt, zoals stroomaansluitingen en rioleringen. Dat is totaal niks nieuws. Over leegstand en transformatie van bestaande gebouwen heeft OnderhoudNL zes jaar geleden al aan de bel getrokken. Vanwege de woningnood is ons standpunt wel zeer actueel. We kennen allemaal wel iemand die geen huis kan vinden en in de problemen raakt. Als je 36 bent en je woont nog op zolder bij je ouders, dan komen daar problemen van, dat snapt iedereen. Maar om op je vraag terug te komen: er stond niks in de Miljoenennota over leegstand. Dit voorjaar is er nog een debat geweest. Mona Keijzer werd toen geconfronteerd met het Rigo-rapport, een evaluatie van de Leegstandwet van haar eigen Ministerie, en of ze een beeld kon schetsen van de leegstand. Ze was niet op de hoogte.”
Wat wil OnderhoudNL?
“Maak een goed plan, zeggen wij, ook fiscaal, voor de transformatie van leegstaande bedrijfspanden, woningen, winkels en kantoren. En ga verstandig om met bezwaren. Zo haal je die 100.000. Volgens ons zijn er extra prikkels nodig want de opeenstapeling van wet- en regelgeving is uit de hand gelopen met bezwaarprocedures van zeven jaar en onhaalbare eisen op het gebied van flora en fauna. In Nederland heeft een hamster bij wijze van spreken meer rechten dan een 34-jarige met een afgeronde opleiding. Dat gaat echt te ver. Een leegstandverordening, zoals in België, zou volgens ons een goed idee zijn. Dat is een verplichting om leegstand te melden en de mogelijkheid om partijen die in gebreke blijven binnen zes maanden te beboeten. Daarnaast zijn wij voor een vergunning om tijdelijke verhuur van leegstaande gebouwen mogelijk te maken. Dat instrument dient niet alleen om leegstand te bestrijden maar ook om optimale benutting van de woningvoorraad mogelijk te maken. Dus ja, ik denk dat de overheid baanbrekende besluiten moet gaan nemen.”
Hoe verklaar je dat transformeren van leegstand niet op de politieke agenda staat?
“Ik kan het eigenlijk niet verklaren. Misschien is het de politieke focus op het schijnbare beeld dat nieuwbouw interessanter is. Dat beeld wordt natuurlijk ook gestimuleerd door de verdienmodellen van bouwers, projectontwikkelaars en investeerder die grond bezitten en speculeren op prijsverhogingen. Misschien is het sexy om het te hebben over nieuwbouw. Dat is ook belangrijk, laat dat duidelijk zijn. Maar vergeet de makkelijke oplossingen niet. Kijk naar wat er al staat want we weten ook hoe complex nieuwbouw is met de huidige regelgeving. Leegstand transformeren is minder complex, met minder stikstofdiscussies. Natuurlijk komen er allerlei materialen vrij, maar die kunnen vaak hergebruikt worden. De overheid zou het gemeenten en provincies mogelijk moeten maken om bezwaarprocedures van omwonenden te overrulen.”
Wat is de verhouding tussen leegstand en de woningbehoefte?
“Het doel is 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar terwijl er 229.000 leegstaande objecten benut kunnen worden volgens de Leegstandmonitor van het CBS, die de situatie per provincie heeft uitgesplitst.”
Hoe zouden onderhoudsbedrijven zo’n transformatie kunnen aanpakken?
“Wij zouden graag werken met de contingentenaanpak van TNO, een gestandaardiseerde aanpak voor verduurzaming die ook kan worden ingezet voor transformatie. TNO heeft een tool ontwikkeld waarmee uit een database van de complete Nederlandse woningvoorraad woningen kunnen worden geselecteerd op basis van ruim honderd woningeigenschappen, zoals energieprestatie, gasverbruik, de verhouding tussen open en gesloten geveldelen, huishoudgrootte en gezinssamenstelling. Ook belangrijk om te weten is dat we het over een relatief klein aantal van zeven archetypische woningen hebben. We weten hoeveel er staan van welk type, in welke gemeente, en we kunnen alle types ‘treintjesgewijs’ ofwel seriematig aanpakken, met een werkbare volgorde van onderhoudsdisciplines in de keten. Neem de transformatie van ERA-flats, dat gaat als een tierelier. Eerst in alle woningen de bekabeling, dan de voor- en achtergevel, de luchtbehandeling, de kozijnen, en zo verder. Na drie dagen kunnen de bewoners er alweer in.“
In welke staat verkeren de leegstaande panden?
“De casco’s zijn over het algemeen uitstekend. Wel is asbestsanering een punt van aandacht. Soms moeten ze deels gesloopt worden. Om ze qua toegankelijkheid en levensloopbestendigheid te transformeren, kunnen onderhoudsbedrijven een treintje maken van afbouwers, glaszetters en schilders.”
Als iets te mooi lijkt om waar te zijn, is het dat meestal ook...
“Wij kunnen dit oplossen. Maak mij maar minister van Transformatie. Ik ga ermee aan de slag en denk dat het wel goed komt. Wat betreft de financiering pleiten we voor fiscaal stimuleren van gebouweigenaren en ontwikkelaars. Er hoeven wat ons betreft dus geen subsidies te worden verstrekt. Dat subsidiëren van de woningbouw niet werkt, blijkt wel uit het recente onderzoek van de Algemene Rekenkamer naar de Woningbouwimpuls (Wbi). Sinds 2020 is voor 854 miljoen euro subsidie verstrekt voor 93 gemeentelijke woningbouwprojecten. Die impuls heeft niet voor snellere woningbouw gezorgd, alleen voor meer betaalbare woningen.”
Wat is de politieke uitdaging?
“Vier jaar kabinet, tien jaar beleid. Als we een stabiel kabinet krijgen en beleid maken voor tien jaar, weten onze leden dat het de moeite loont om met een treintje te starten.”
