Vergeten P in vastgoed eindelijk herontdekt

Gepubliceerd op donderdag 20 oktober 2016

Over groener vastgoed, met de P's van profit en planet, wordt al jaren gesproken. Maar waar is de P van people? Die is in aantocht met het uit de VS overgewaaide WELL-certificaat. "Gezonde gebouwen zetten mensen in hun kracht", aldus Lara Muller van Blue Building Institute.

"Geef me 10 minuten", zei Lara Muller in Parijs tegen CEO Paul Scialla van de Amerikaanse nieuwkomer Delos. Muller was vastberaden. En hoewel Scialla nauwelijks tijd had vanwege een belangrijke meeting, wilde Muller persé weten wat hem dreef om met Delos de vastgoedhemel te bestormen. (Delos heeft het WELL-certificaat ontwikkeld en in november 2014 in de VS op de markt gebracht via het International WELL Building Institute. Met het certificaat is het effect van gebouwen op de gezondheid objectief meetbaar geworden.)

Scialla vertelde Muller hoe WELL stress, obesitas en chronische ziektes te lijf gaat. Het hoofdkantoor van CBRE in Los Angeles, het eerste WELL-gecertificeerde gebouw ter wereld, is daar het vleesgeworden bewijs van, met ergonomische werkplekken, een stretchroom, yogalessen voor iedereen, een gezonde snackcorner, uitnodigende trappen, fitnessapparatuur, faciliteiten voor staand vergaderen, monitoring van CO2-niveau en luchtvochtigheid, constante toevoer van verse buitenlucht, uitgekiende akoestiek, daglichttoetreding en nog veel meer. Het personeel van CBRE beweert gezonder, coöperatiever en productiever te zijn geworden.

Geluksarchitecten

Ook Nederland heeft gezonde gebouwen nodig. Muller: "We brengen 90 procent van onze tijd door in gebouwen. Maar hoe vitaal voelen we ons daar? Volgens een recent rapport van RIVM is 40 procent van de beroepsbevolking chronisch ziek in 2030. Unilever is een kruistocht begonnen tegen depressiviteit. Zitten is het nieuwe roken. Stress, obesitas, diabetes en psychische klachten grijpen als epidemieën om zich heen en van ons bruto binnenlands product gaat 12,9 procent naar de gezondheidszorg. Als we die situatie kunnen verbeteren, pakken we enorme winst, want mensen bepalen of organisaties succesvol zijn."

Als mensen gezonder, vitaler, creatiever en productiever worden, zijn de investeringen in een gezond gebouw snel terugverdiend, betoogt Muller, die de filosofische literatuur erbij haalt om haar vastberadenheid te framen: "Ken je het boek An Architecture of Happiness van de filosoof Alain de Botton? Die titel zegt precies waar ik in geloof. Gebouwen hebben invloed op gezondheid en geluk. De p van people moet in het businessmodel van de vastgoedsector en met WELL hebben we een methodiek gevonden om dat te realiseren."

Morele crisis

Muller werkte tot voor kort bij vastgoedbedrijf Corio voordat ze als zelfstandig ondernemer nieuwe initiatieven startte op het gebied van duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Onder de vlag van Blue Building Institute, een platform voor professionals rond het thema ‘gezonde gebouwen', zet ze WELL in Nederland op de kaart. Muller: "Juist nu! De economische crisis is een morele crisis geworden. Dit is het moment voor verandering."

Op seminars en congressen draagt ze dit verhaal uit om de vastgoedsector nieuw leven in te blazen. Muller: "Blauw is het nieuwe groen. Gezonde gebouwen hebben de toekomst. Het design van gebouwen heeft aantoonbaar invloed op het functioneren van mensen. Tal van onderzoeken tonen dat aan. Dus moeten we huurders en eindgebruiker eindelijk weer centraal stellen. We moeten nu beginnen en niet uitstellen tot 2020 wat we op dit moment kunnen aanpakken."

WELL-piramide

Hoe te beginnen? Muller ging op zoek naar "iets concreets". Ze sprak met professor Michael Porter van Harvard University over shared value en win/win/win-situaties. Ze bestudeerde dikke stapels met businessmodellen van organisaties in diverse sectoren die het fundamenteel anders doen (en daar nog goed aan verdienen ook) en kwam uiteindelijk terecht bij Paul Scialla, die met Delos gezonde gebouwen op de agenda wil krijgen.

Bij Delos werken gedragswetenschappers, experts op het gebied van gezondheid en bewegen, designers, technologen en voedingsdeskundigen samen voor gezonde gebouwen. De gezondheidspiramide van een WELL-gecertificeerd gebouw bestaat uit 7 lagen: lucht, water, voeding, licht, vitaliteit, comfort en -in het topje van de piramide- een gezonde geest. De zo complexe vastgoedproblematiek, stelt Muller, is daarmee teruggebracht tot een eenvoudig en helder concept: "Het is heel goed uit te leggen. Voor mij was dat een van de randvoorwaarden om eraan te beginnen."

Sleutelrol HR

De HR-managers van organisaties spelen een sleutelrol. Muller: "Traditioneel gaan vastgoedbedrijven eerst bij de facility manager op de koffie. Ik ga eerst met de HR-manager in gesprek en daarna pas met de facility manager en financieel directeur. Ik selecteer organisaties zoals scholen, kantoren, woningen en zorginstellingen op hun mate van maatschappelijke betrokkenheid. Daarin moeten ze al slagen hebben gemaakt."

Naast gebouweigenaren en huurders moeten ook eindgebruikers achter WELL staan voor voldoende draagvlak. Ook "de aanbodkant" (zoals Muller die noemt) moet goed aansluiten op de ambities. Architecten, bouwbedrijven, installateurs, technisch adviseurs, cateraars en schoonmaakbedrijven moeten een zekere mate van sociale betrokkenheid in hun DNA hebben, in concepten en behoeftes kunnen denken, en kunnen samenwerken in een consortium. Hebben ze al die kwaliteiten niet in huis, dan is de kloof te groot en wordt het een zinloze exercitie om er energie in te steken.

APG en PGGM

Progressie is al geboekt. Sinds begin dit jaar is WELL onderdeel van GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), een platform geïnitieerd door de Nederlandse pensioenfondsen APG en PGGM waar wereldwijd 55 grote vastgoedbeleggers bij zijn aangesloten. GRESB bevraagt jaarlijks vastgoedeigenaren over hun activiteiten met betrekking tot duurzaamheid. Ook gezondheid en vitaliteit zitten voortaan in de vragenlijst. GRESB wil weten wat de vastgoedsector doet voor gezondheid en of het verstandig is om in een project te investeren. Nils Kok, CEO van GRESB: "Health is de volgende megatrend, maar ook een enorm risico voor de vastgoedsector. Daarom hebben we de gezondheidsmodule opgenomen in ons programma.

Pensioenfondsen, de financiers van de vastgoedsector, willen volgens Muller straks alleen nog investeren in de best presterende vastgoedbedrijven: "Vanuit een risicoperspectief willen zij alleen nog beleggen in de best scorende partijen, de zogenaamde green stars. Gebleken is ook dat GRESB grote invloed heeft op de keuzes van de beleggers op het vlak van duurzaamheid. Immers, een goede score in de benchmark betekent een streepje voor bij de aangesloten beleggers, die vaak ook financier of aandeelhouder zijn. De vastgoedeigenaren zijn opdrachtgevers van ontwikkelaars, bouwers, facilitair managers, etcetera. Hun beleid is bepalend voor de inhoud van de opdrachten."

Kolom oplijnen

Muller zoekt partners die snappen dat succesvol zijn staat en valt met vitaliteit, creativiteit en productiviteit. Ze heeft haar argumenten paraat: "Wist je dat 94 procent van de balans van een bedrijf uit ‘loonkosten' bestaat, 5 procent uit ‘huur en onderhoud' en 1 procent uit ‘energie'? De vastgoedsector maakt zich vooral druk over die ene 1 procent voor energie. Ik zeg: haak nou eindelijk eens aan op issues waar huurders echt wakker van liggen. Trek daarmee huurders aan en hou ze vast. Zo winnen bedrijven de War on Talent, die in alle hevigheid is losgebarsten. De overwinnaars van morgen zijn degenen met de beste mensen. Zonder gezond, gemotiveerd en productief personeel kunnen ze het vergeten."

Nederlandse gebouweigenaren met een WELL-certificaat zijn er nog niet. Muller: "Het certificaat is de laatste stap, een onafhankelijke toets die de geloofwaardigheid van een gebouw op menselijk vlak vergroot. Daarvoor moeten we de hele kolom oplijnen: beleggers, eindgebruikers, huurders, vastgoedeigenaren, beheerders, leveranciers, verzekeraars en arbo-artsen. Mijn doelstelling? Medio 2016 minimaal acht handtekeningen van partijen in de vastgoedsector die hiermee aan de slag gaan. Dat gaat lukken, daar ben ik van overtuigd."